રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA) દ્વારા ઘર ખરીદદારોના હિતમાં મહત્વનો નિર્ણય લેવાયો છે. હવે પઝેશન મોડું મળવા કે સ્કીમમાં ફેરફાર જેવી સમસ્યાઓ માટે ઘરે બેઠા ઓનલાઈન ફરિયાદ નોંધાવી શકાશે. જાણો સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ પ્રોસેસ અને મકાન ખરીદતી વખતે ધ્યાનમાં રાખવાની બાબતો.
ગાંધીનગર, શનિવાર
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે મકાન ખરીદનારા સામાન્ય નાગરિકો માટે એક રાહતના સમાચાર આવ્યા છે. રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA) દ્વારા ગ્રાહકોના હિતમાં એક ક્રાંતિકારી નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે. આ નવી વ્યવસ્થા મુજબ, હવે જો કોઈ બિલ્ડર મકાનનો કબજો આપવામાં મોડું કરે અથવા પ્રોજેક્ટની સ્કીમમાં મનફાવે તેમ ફેરફાર કરે, તો ગ્રાહકોએ ધક્કા ખાવાની જરૂર નથી. તેઓ સીધા જ ઘરે બેઠા ઓનલાઈન ફરિયાદ નોંધાવી શકશે. આ પગલાંથી બિલ્ડરોની મનમાની પર લગામ આવશે અને પ્રક્રિયા વધુ પારદર્શક બનશે.
ઓનલાઈન ફરિયાદ અને GujRERA ડેશબોર્ડની પ્રક્રિયા
નવી વ્યવસ્થા હેઠળ ફરિયાદ નિવારણની પ્રક્રિયાને અત્યંત સરળ અને ઝડપી બનાવવામાં આવી છે. ઘર ખરીદદારો હવે RERAના સત્તાવાર પોર્ટલ મારફતે પોતાની ફરિયાદ નોંધાવી શકે છે. ફરિયાદ કરતી વખતે ગ્રાહકે પેમેન્ટના પુરાવા, ઘટનાક્રમની વિગતો અને અન્ય જરૂરી દસ્તાવેજો અપલોડ કરવાના રહેશે. ઓનલાઈન ફરિયાદ કર્યા બાદ, તેની ફિઝિકલ કોપી 7 દિવસની અંદર RERA કચેરીમાં જમા કરાવવી ફરજિયાત રાખવામાં આવી છે.
વિશેષમાં, RERA સેક્રેટરી સ્તરે જ ફરિયાદની પ્રાથમિક ચકાસણી કરવામાં આવશે, જેના કારણે પ્રક્રિયામાં થતો બિનજરૂરી વિલંબ ઘટશે. ગ્રાહકો માટે ‘RERA ડેશબોર્ડ’ એક મુખ્ય પ્લેટફોર્મ બની રહેશે, જ્યાં સુનાવણીની તારીખ, નોટિસ અને આખરી આદેશોની વિગતો ડિજિટલ સ્વરૂપે જોઈ શકાશે. પ્રથમ નોટિસ મળ્યા બાદ હિતધારકોએ નિયમિતપણે આ ડેશબોર્ડ ચેક કરતા રહેવું પડશે. ફરિયાદોને બે ભાગમાં વહેંચવામાં આવી છે: ‘ફોર્મ A’ જે પઝેશન મોડું મળવું કે રિફંડ જેવી સામાન્ય ફરિયાદો માટે છે અને ‘ફોર્મ B’ જે માત્ર વળતરના દાવાઓ માટે છે.
RERA એક્ટ અને ગ્રાહકોના અધિકારો
રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ 2016નો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય જ ઘર ખરીદનારાઓની સમસ્યાઓનું નિરાકરણ અને ક્ષેત્રનું નિયમન કરવાનો છે. આ કાયદા હેઠળ પારદર્શિતા પર ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે. બિલ્ડરે પ્રોજેક્ટ પ્લાન, લેઆઉટ અને સરકારી મંજૂરીઓની વિગતો ગ્રાહકો સાથે શેર કરવી પડે છે. સૌથી મહત્વની વાત એ છે કે, ફાળવણી કરાયેલા મકાનમાં કોઈપણ ફેરફાર માટે બે તૃતીયાંશ ગ્રાહકોની મંજૂરી લેવી જરૂરી છે. એટલું જ નહીં, મકાન મળ્યાના 5 વર્ષ સુધી બાંધકામની ગુણવત્તામાં કોઈ ખામી સર્જાય તો તે જવાબદારી બિલ્ડરની રહે છે. મોટા ભાગના યુનિટ વેચાઈ ગયા બાદ 3 મહિનામાં રેસિડેન્ટ વેલ્ફેર એસોસિએશન (RWA)ની રચના કરવી પણ ફરજિયાત છે.
મકાન ખરીદતા પહેલા ‘પ્રમોટર’નો ઈતિહાસ તપાસવો અનિવાર્ય
ઘણા લોકો માત્ર પ્રોજેક્ટ RERA રજિસ્ટર્ડ છે કે નહીં તેટલું જોઈને સંતોષ માની લે છે, પરંતુ તે પૂરતું નથી. જાગૃત ગ્રાહકે RERAની વેબસાઈટ પર જઈને પ્રોજેક્ટની સાથે ‘પ્રમોટર’ (બિલ્ડર) નું નામ અને તેમનો ઇતિહાસ પણ તપાસવો જોઈએ. જો બિલ્ડરે ભૂતકાળમાં કોઈ પ્રોજેક્ટમાં ગોટાળા કર્યા હશે અથવા સમયસર કામ પૂરું નહીં કર્યું હોય, તો તે રેકોર્ડ પરથી ખ્યાલ આવી જશે. બિલ્ડિંગની સુંદરતા કરતા બિલ્ડરની નિયત જાણવી વધુ જરૂરી છે.
દસ્તાવેજ અને પેમેન્ટમાં રાખવાની સાવચેતી
ઘર ખરીદતી વખતે આર્થિક વ્યવહારોમાં પણ ખાસ ધ્યાન રાખવું જરૂરી છે. ઘણા લોકો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી બચાવવા માટે 300 રૂપિયાના સ્ટેમ્પ પેપર પર નોટરાઈઝ્ડ બાનાખત કરાવે છે, જે કાયદાકીય રીતે માત્ર ‘કાગળનો વાઘ’ સમાન છે. કોર્ટમાં તેની કોઈ મજબૂત વેલ્યુ હોતી નથી. ગ્રાહકોએ હંમેશા સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં ‘રજિસ્ટર્ડ બાનાખત’ કરવાનો જ આગ્રહ રાખવો જોઈએ, જે માલિકીનો મજબૂત પુરાવો છે.
વળી, પેમેન્ટ કરતી વખતે રોકડ વ્યવહાર ટાળવો હિતાવહ છે. સરકારી નિયમ મુજબ ઘર ખરીદી માટે 2 લાખ રૂપિયાથી વધુ રોકડા આપી શકાતા નથી. હંમેશા ચેક, NEFT કે RTGS થી જ પેમેન્ટ કરવું જોઈએ, જેથી દસ્તાવેજમાં ચેક નંબરનો ઉલ્લેખ થઈ શકે અને ભવિષ્યમાં કોઈ વિવાદ થાય તો તમારી પાસે મજબૂત સાબિતી રહે.
NOC અને પરમિશનનું મહત્વ
છેલ્લે, સૌથી અગત્યની બાબત છે ‘બેંક NOC’ અને ‘BU પરમિશન’. ઘણીવાર બિલ્ડરોએ પ્રોજેક્ટ પર લોન લીધી હોય છે. જો તેઓ લોન ન ભરે તો બેંક પ્રોજેક્ટ સીલ કરી શકે છે. તેથી પેમેન્ટ કરતા પહેલા તમારા ફ્લેટ માટે બેંકનું ના-વાંધા પ્રમાણપત્ર (NOC) ખાસ માંગવું. તેમજ, જમીન બિન-ખેતી (NA) થયેલી છે કે નહીં અને બાંધકામ પૂર્ણ થયા બાદ ‘બિલ્ડિંગ યુઝ’ (BU) પરમિશન છે કે નહીં, તે ખાસ ચકાસવું. BU પરમિશન વગરનું મકાન ગેરકાયદેસર ગણાય છે.
આમ, RERAની નવી ઓનલાઈન ફરિયાદ પ્રક્રિયા અને ગ્રાહકોની જાગરૂકતા રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વિશ્વાસનું વાતાવરણ ઊભું કરશે અને લાંબા સમયથી અટકેલા પ્રશ્નોનો ઝડપી નિકાલ લાવશે.
